Lors de l’achat d’un bien, qu’il soit mobilier (comme une voiture) ou immobilier (comme une maison), l’acheteur dispose d’un droit important : la garantie légale des vices cachés. Ce droit protège l’acheteur contre tout défaut caché qui affecte l’usage normal du bien acheté.

I. Conditions pour invoquer la garantie des vices cachés :

1. Existence d’un défaut : Le vice doit être un défaut majeur qui affecte l’usage normal du bien. Ce défaut peut concerner aussi bien des biens neufs que d’occasion, qu’il s’agisse d’un véhicule, d’un immeuble, ou tout autre bien. Par exemple, pour un véhicule, cela pourrait être un problème mécanique non visible lors du contrôle technique, et pour un immeuble, des défauts d’étanchéité ou des risques structurels.
2. Un vice caché : Le défaut doit être caché, c’est-à-dire qu’il ne doit pas être visible lors de l’achat. Si l’acheteur a pu voir le défaut avant la vente, il ne pourra pas agir en garantie. Cependant, même si le vendeur ignorait ce vice, il reste responsable, sauf s’il a stipulé une exclusion de garantie.
3. Un vice rendant la chose impropre à l’usage : Le vice doit rendre le bien inutilisable ou réduire considérablement son usage. Une voiture qui ne peut pas rouler ou une maison qui est inhabitable en sont des exemples typiques.

II. Conséquences de l’action en garantie des vices cachés :

1. Choix entre annulation de la vente ou réduction du prix : L’acheteur a le choix de restituer le bien et de récupérer le prix d’achat, ou de garder le bien et de recevoir une réduction du prix en fonction du défaut découvert.

Dommages et intérêts : Si le vendeur connaissait l’existence du vice, il peut être tenu non seulement de rembourser le prix d’achat mais aussi de verser des dommages et intérêts. Cette responsabilité est particulièrement forte pour un vendeur professionnel, qui est présumé connaître les défauts du bien vendu.

Le délai de deux ans pour agir en garantie des vices cachés est un délai de prescription, et l’action doit être intentée dans un délai maximum de vingt ans à compter de la date de la vente. Cette position a été confirmée par la Cour de cassation dans plusieurs arrêts du 21 juillet 2023.

Le vendeur a l’obligation de garantir l’acheteur contre les défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage attendu, à condition que ces défauts existent au moment de la vente. Cette garantie s’applique même si le vendeur ignorait l’existence du vice, dès lors que l’acheteur ne pouvait pas le déceler lors de l’achat.

Initialement, le Code civil prévoyait que l’action en garantie devait être intentée “dans un bref délai”. En 2005, cette notion a été précisée : l’action doit être engagée “dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice” (article 1648 du Code civil).

La question s’est posée de savoir si ce délai de deux ans constituait une prescription (qui peut être suspendue ou interrompue) ou une forclusion (qui ne peut généralement pas l’être). Cette distinction est cruciale car elle affecte la possibilité pour l’acheteur de suspendre le délai, par exemple en demandant une expertise judiciaire avant d’engager l’action.

Les différentes chambres de la Cour de cassation avaient des positions divergentes sur ce point. Finalement, la Cour de cassation a tranché en faveur d’un délai de prescription. Ainsi, le délai de deux ans peut être interrompu ou suspendu, notamment lors d’une procédure d’expertise judiciaire.

Par ailleurs, la loi du 17 juin 2008 a instauré un délai butoir de vingt ans à compter de la vente. Cela signifie que, même si l’acheteur découvre le vice tardivement, il ne pourra pas agir en garantie des vices cachés au-delà de ce délai de vingt ans.

Le contrat de vente implique un transfert de propriété entre un vendeur et un acheteur. L’une des principales obligations du vendeur est celle de délivrance, c’est-à-dire de fournir un bien conforme aux termes du contrat. Cette obligation concerne non seulement le bien vendu, mais aussi ses accessoires nécessaires à son usage.

Le bien doit correspondre à ce qui a été convenu, tant sur le plan qualitatif que quantitatif. Les accessoires, qu’ils soient matériels ou juridiques (comme des certificats), doivent également être délivrés avec le bien, car ils sont souvent indispensables à son bon usage.

Cependant, cette obligation de délivrance peut devenir complexe, surtout dans les ventes de biens ayant des spécifications techniques ou lorsque des défauts de conformité ou des vices cachés sont découverts après la livraison.

Un arrêt de la Cour de Cassation du 17 février 2021 (Com. F-P n° 18-15.012) illustre cette situation. Dans cette affaire, un moteur, modifié par un vendeur initial et successivement vendu, a été installé sur un bateau de pêche alors qu’il était destiné à un bateau de plaisance. Lors de l’avarie subie par le bateau, l’acheteur a invoqué un défaut de conformité et des vices cachés, entraînant une procédure judiciaire. La Cour de Cassation a jugé que l’absence de transmission du rapport technique modifiant les caractéristiques du moteur constituait une violation de l’obligation de délivrance.

Deux enseignements majeurs ressortent de cette décision :

1. L’acceptation d’un bien sans réserves par l’acheteur couvre les défauts apparents.
2. Le statut de professionnel ou de profane de l’acheteur est un élément clé dans l’appréciation des litiges liés à la délivrance.