En cas de loyers impayés, le propriétaire peut envisager une saisie conservatoire des comptes du locataire. Cette mesure permet de geler les fonds du locataire pour éviter qu’ils ne soient utilisés par d’autres créanciers. Cependant, pour obtenir le paiement effectif des loyers, une décision de justice est nécessaire. La saisie conservatoire protège les intérêts du propriétaire en empêchant le locataire de disposer librement de ses actifs en attendant une décision judiciaire.

La Cour de cassation a jugé que, lors de la délivrance d’un congé pour reprise de logement, des éléments de preuve postérieurs peuvent être pris en compte pour établir l’intention du bailleur. Dans une affaire récente, le juge a validé un congé en se fondant sur des preuves telles que l’inscription électorale et des travaux réalisés après la notification du congé, confirmant que ces éléments peuvent justifier la reprise du logement comme résidence principale. (Cass. civ 3ème du 12 octobre 2023, n°22-18.580)

L’expulsion d’un squatteur nécessite une action rapide, car les délais dépendent souvent de la réactivité des tribunaux. Si l’occupation est signalée immédiatement, un officier de police judiciaire peut constater le flagrant délit et permettre une expulsion sans intervention judiciaire, à condition que les occupants ne soient pas encore bien installés (par exemple, sans contrat d’énergie). Généralement, ce délai critique varie entre 28 et 48 heures. Passé ce délai, une procédure judiciaire plus complexe sera nécessaire. Il est donc crucial d’agir dès les premières heures pour éviter des retards.

Une SCI, créée par un couple dont les deux membres sont associés, possède un immeuble dont le rez-de-chaussée est loué à une société gérée par l’un d’eux. Après leur séparation, la SCI accorde un prêt à usage des deux étages supérieurs à l’un des membres. Lors d’une assemblée générale extraordinaire, ce gérant est révoqué et remplacé par l’autre membre. L’ancien gérant, poursuivant la SCI en remboursement de son compte courant d’associé, voit le prêt annulé par la cour d’appel, qui conclut que la mise à disposition gratuite d’un bien immobilier par une SCI nécessite une autorisation explicite de l’assemblée générale si les statuts ne prévoient pas cette faculté. La cour déclare le contrat de prêt nul, l’ancien gérant occupant sans droit ni titre, fixe une indemnité d’occupation et ordonne son expulsion en cas de non-libération des lieux.(Cass. 3e civ., 2 mai 2024, n° 22-24503)

Lorsqu’un squatteur est découvert dans les premières heures, il est possible de solliciter une expulsion immédiate par la police, sous le motif de flagrant délit.

Si ce délai est dépassé, deux options s’offrent au propriétaire:

1. Une procédure en référé devant le juge judiciaire pour obtenir une ordonnance d’expulsion et, éventuellement, une indemnité pour occupation illicite.
2. Une procédure administrative d’évacuation forcée ordonnée par le préfet.

Ces démarches permettent de rétablir les droits du propriétaire face à l’occupation illégale.

Après avoir déposé une plainte pour violation de domicile auprès de la police ou de la gendarmerie, il est nécessaire de soumettre une demande au préfet pour qu’il ordonne aux squatteurs de quitter les lieux. Le préfet dispose de 48 heures pour prendre sa décision après réception de cette demande. Si la réponse est positive, une mise en demeure est envoyée aux squatteurs, les obligeant à partir rapidement. En cas de non-respect, le préfet devra faire appel aux forces de l’ordre pour les expulser. Si le préfet tarde ou ne répond pas, l’État peut être tenu responsable.

Pour entamer une procédure judiciaire visant à expulser un squatteur, il est essentiel de connaître l’identité d’au moins un occupant. Faire intervenir un huissier de justice est fortement conseillé pour constater l’occupation et identifier un squatteur. Le juge des contentieux de la protection compétent est ensuite saisi en référé par assignation. Si l’identité des squatteurs est inconnue, une requête permet d’obtenir une ordonnance autorisant l’huissier à identifier les occupants. Une fois identifiés, le juge peut ordonner l’expulsion et imposer une indemnité d’occupation. Si les squatteurs refusent de partir, l’huissier demandera l’intervention des forces de l’ordre au préfet pour procéder à l’expulsion.

La trêve hivernale s’étend habituellement du 1er novembre au 31 mars, période pendant laquelle les expulsions de locataires sont suspendues. Toutefois, cette protection ne s’applique pas aux squatteurs, qui peuvent être expulsés à n’importe quel moment de l’année. Pour les lieux non destinés à l’habitation, comme un terrain ou un garage, le juge peut décider de maintenir ou non la trêve hivernale. À noter qu’en 2021, cette période a été exceptionnellement prolongée jusqu’au 31 mai.

Expulser un squatteur sans passer par la voie légale expose le propriétaire à des sanctions sévères. Selon l’article 226-4-2 du Code pénal, cela peut entraîner jusqu’à trois ans de prison et 30 000 euros d’amende. Cette règle s’applique aussi aux propriétaires qui expulsent des locataires sans recours légal. Le simple fait de menacer un squatteur ou un locataire peut être considéré comme une infraction. Il est donc impératif de toujours solliciter l’intervention des autorités pour une expulsion.

Si votre locataire engage une procédure de surendettement, vous pouvez contester une suspension temporaire de l’expulsion si vous estimez que la situation ne le justifie pas. En tant que créancier, vous conservez vos droits et pouvez les exercer à chaque étape pour éviter que le locataire de mauvaise foi ne soit protégé par cette procédure. La procédure de surendettement ne bloque pas nécessairement l’expulsion, mais vous devrez collaborer étroitement avec la commission et le juge pour faire valoir vos droits.

Lorsqu’un logement est déclaré insalubre, conformément aux articles L. 521-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, le paiement des loyers et des charges cesse dès la notification de la mise en demeure par le préfet. Le propriétaire est tenu de reloger les occupants avant d’envisager une expulsion. L’arrêté d’insalubrité empêche la perception des loyers, limitant ainsi l’indemnisation par l’État à partir de cette date, comme le confirme la jurisprudence (CAA Lyon, 9 juillet 1990, req. n° 89LY01765).

Le Droit au Logement Opposable (DALO) a été mis en place par la loi du 5 mars 2007 pour venir en aide aux personnes qui ne peuvent, par leurs propres moyens, accéder à un logement décent ou à un hébergement stable. Ce droit s’applique également à celles qui, malgré leurs efforts pour trouver un logement, ne parviennent pas à se maintenir dans leur logement actuel. Le DALO permet à ces personnes d’exercer un recours juridique pour obtenir un logement adapté.

Si la préfecture tarde à fournir le concours de la force publique pour expulser un locataire, l’État peut être tenu responsable et le propriétaire peut réclamer une indemnisation. Cette responsabilité de l’État est engagée à partir du quinzième jour suivant la demande de l’huissier visant à organiser l’expulsion avec les autorités, si la force publique n’est pas intervenue dans les délais convenus (CE, 27 janvier 2010, req. n° 320642).

Lorsque la préfecture ou la police n’interviennent pas pour expulser un squatteur, l’État peut être tenu responsable. Ce manquement, qu’il soit un refus explicite ou implicite d’exécuter une décision de justice, ouvre droit à une indemnisation pour le propriétaire, conformément à l’article L. 153-1 du Code des procédures civiles d’exécution (CPCE). La responsabilité de l’État commence dès le refus de la force publique pour faire respecter une décision judiciaire et perdure jusqu’à ce que les occupants sans droit quittent les lieux.

En cas de refus ou de retard dans l’octroi du concours de la force publique, plusieurs types de préjudices peuvent être revendiqués par le propriétaire:

1. La perte de revenus liée aux loyers et charges non perçus durant l’occupation illégale.
2. Les dommages matériels causés au bien par les occupants.
3. La difficulté ou l’impossibilité de vendre le bien en raison de sa situation d’occupation illégale.

Ces préjudices peuvent être utilisés pour justifier une demande d’indemnisation auprès de l’État.

Dans des situations particulières, il est possible de solliciter le référé-liberté devant le juge administratif. Ce recours est envisageable lorsque le refus de la force publique porte atteinte à une liberté fondamentale et qu’une urgence justifie l’intervention rapide du juge. Si ces critères sont remplis et que le refus est manifestement illégal, le juge peut ordonner au préfet, sous trois jours, de fournir le concours de la force publique. Alternativement, un référé-suspension peut être utilisé pour obtenir un résultat similaire en un mois.

Il est possible de contester un refus de concours de la force publique en suivant l’une des deux démarches suivantes :

1. Recours pour excès de pouvoir: Cette procédure vise à annuler une décision administrative jugée illégale.

Référé-suspension: Une procédure d’urgence permettant de suspendre l’exécution de la décision jusqu’à ce que le tribunal statue sur sa légalité.

Demande d’indemnisation: Le propriétaire doit d’abord envoyer une demande d’indemnisation au préfet par lettre recommandée avec avis de réception. Certaines préfectures, comme celle de Paris, offrent également un formulaire en ligne pour faciliter cette démarche.

Recours de plein contentieux: Si le préfet refuse la demande, soit explicitement, soit en ne répondant pas dans un délai de deux mois, le propriétaire dispose d’un an pour saisir le tribunal administratif compétent et déposer un recours de plein contentieux pour obtenir réparation.

La trêve hivernale, étendue du 1er novembre au 31 mars par la loi ALUR de 2014, suspend la possibilité d’engager la responsabilité de l’État pour retard d’expulsion durant cette période, repoussant ainsi le début de l’indemnisation. Cependant, cette protection ne s’applique pas aux squatteurs occupant une résidence principale ou secondaire, un garage ou un terrain. Dans ces cas particuliers, le juge peut choisir de limiter ou de supprimer la trêve hivernale, permettant ainsi l’expulsion même pendant cette période.

Une locataire chute depuis une fenêtre sans garde-corps, située à moins de 90 cm du sol, et tente d’engager la responsabilité du bailleur. Dans un arrêt du 22 juin 2022, la Cour de cassation confirme que le décret sur les logements décents oblige les bailleurs à entretenir les garde-corps existants, mais ne les contraint pas à en installer dans les immeubles anciens qui n’en étaient pas équipés. L’absence de garde-corps dans un bâtiment antérieur à 1955 n’est donc pas considérée comme un défaut de construction.

Pour favoriser la rénovation énergétique des logements, la loi sur le climat permet à un locataire de réaliser, à ses frais, certains travaux d’amélioration, tels que l’isolation ou l’installation de systèmes de chauffage. Le locataire doit en informer le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le propriétaire ne répond pas dans un délai de deux mois, cela vaut acceptation tacite. Un décret publié au Journal officiel le 21 juillet 2022 précise la liste des travaux concernés.