Le montant du loyer initial dans un bail commercial est fixé librement par les parties lors de la signature du contrat. Cette liberté contractuelle permet de déterminer un loyer forfaitaire basé sur la surface louée ou, parfois, d’opter pour un loyer variable, comme avec une “clause-recettes” où le montant dépend des résultats de l’exploitation.

Cependant, la révision du loyer en cours de bail est une procédure distincte et strictement encadrée par le Code de commerce. Deux principaux mécanismes de révision existent :

1. La révision triennale du loyer : Le bailleur ou le locataire peut demander une révision du loyer tous les trois ans. Le loyer révisé doit correspondre à la “valeur locative”, déterminée selon cinq critères légaux. Cette révision est soumise à un plafonnement, sauf en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité.

La révision par clause d’échelle mobile : Cette clause permet d’ajuster automatiquement le loyer en fonction de la variation d’un indice ou d’un autre critère convenu, généralement sur une base annuelle. Si le loyer augmente ou diminue de plus de 25 %, l’une des parties peut demander une révision judiciaire pour fixer une nouvelle valeur locative.

Le 13 octobre 2021, la Cour de cassation a rendu une décision intéressante (20-12901) concernant le déplafonnement du loyer. Un bailleur avait demandé le déplafonnement en raison de l’agrandissement d’une terrasse exploitée sur le domaine public, arguant que cela modifiait les caractéristiques des lieux. La Cour d’appel avait rejeté cette demande, estimant que la terrasse ne faisait pas partie des lieux loués. Toutefois, la Cour de cassation a souligné que le juge devait évaluer si cette modification impactait les facteurs locaux de commercialité, influençant favorablement l’activité commerciale. Un changement significatif dans les caractéristiques des locaux loués, tel que l’extension de la surface destinée à accueillir la clientèle due à la modification d’une pièce, peut justifier un déplafonnement du loyer.