L’obligation de délivrance du bailleur signifie que celui-ci doit non seulement mettre à la disposition du locataire le local principal mais aussi tous ses accessoires, tels que les caves ou greniers associés. Cela implique également que le bailleur doit fournir un local “clos et couvert”, c’est-à-dire un espace en bon état et conforme à sa destination contractuelle. Si le local ne permet pas l’usage pour lequel il a été loué, le locataire peut demander la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance.

La responsabilité de prouver qu’il a rempli son obligation de délivrance incombe au bailleur. En cas de manquement, le locataire peut recourir à plusieurs sanctions, telles que l’exécution forcée pour remettre les lieux en bon état, la suspension du paiement du loyer jusqu’à la délivrance complète, ou la résiliation du bail avec des dommages-intérêts pour les préjudices subis.

Quelques mois après l’installation d’un insert de cheminée dans une maison, un incendie détruit celle-ci ainsi que tout son contenu. Les propriétaires, estimant que l’installation de l’insert est responsable du sinistre, assignent l’installateur et son assureur en indemnisation. La jurisprudence récente a élargi la responsabilité décennale aux éléments d’équipement d’un bâtiment, même s’ils sont dissociables. Cependant, cette décision a été critiquée pour sa complexité et son manque d’efficacité à protéger les maîtres d’ouvrage, conduisant à une proposition de retour à la responsabilité contractuelle classique pour les éléments d’équipement installés sur des ouvrages existants.

Ainsi, la Cour de cassation a jugé que les éléments d’équipement installés en remplacement ou ajoutés à un ouvrage existant ne relèvent pas de la garantie décennale, mais de la responsabilité contractuelle, indépendamment de la gravité des dommages. (Cass. 3e civ., 21 mars 2024, n° 22-18694)

Le remplacement de fenêtres ne constitue pas une grosse réparation à la charge du bailleur commercial. Certains baux commerciaux stipulent que seules les réparations définies par l’article 606 du Code civil sont à la charge du bailleur. Cet article précise que les grosses réparations concernent les structures principales comme les murs, les voûtes, ou les couvertures. Cependant, la Cour de cassation, dans un arrêt du 21 avril 2022, a rappelé que seules les grosses réparations, comme définies par l’article 606, sont à la charge du bailleur. Par conséquent, le remplacement de fenêtres ne relève pas de cette catégorie