Que faire en cas de loyers impayés dans un bail commercial ?
Le bail commercial vise à protéger les intérêts du locataire, notamment en garantissant une durée minimale de contrat et un droit au renouvellement à la fin du bail. Cependant, le locataire doit respecter ses obligations, principalement le paiement des loyers et des charges. Si vous êtes bailleur et que votre locataire ne paie pas ses loyers ou refuse de le faire, il existe des solutions. Voici les étapes clés à suivre pour faire valoir vos droits en cas d’impayés :
- Envisager une saisie conservatoire : Si vous craignez que votre locataire devienne insolvable, il peut être judicieux d’envisager une saisie conservatoire pour sécuriser les loyers impayés.
- Délivrer un commandement de payer : Si votre bail contient une clause résolutoire, vous pouvez l’activer en faisant délivrer un commandement de payer par un huissier.
- Recourir au référé-expulsion : Pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, vous pouvez engager une procédure en référé.
Procéder à l’expulsion : Une fois que vous avez obtenu une décision de justice ordonnant l’expulsion, vous devrez la transmettre à un huissier pour qu’il procède à l’exécution.
Quand un bail peut-il être résilié pour cause de violence ?
Dans un arrêt du 17 décembre 2020 (18-24823), la Cour de cassation a confirmé la résiliation d’un bail en raison des violences répétées du fils d’une locataire contre les employés d’un bailleur social. Ces violences, même commises en dehors du domicile, ont été jugées comme une violation de l’obligation d’usage paisible des lieux. La gravité de ces actes a donc justifié la rupture du bail, soulignant une jurisprudence importante pour les bailleurs professionnels.
Quand commence la prescription biennale pour la requalification d’un contrat en bail commercial ?
Contrairement à la jurisprudence précédente, où la prescription débutait à la date du contrat initial, la jurisprudence a jugé que la prescription commence à la date du dernier contrat conclu, considérant ce dernier comme un nouveau contrat et non une simple prolongation. Cette décision aligne la prescription avec les articles du Code de commerce et du Code civil concernant le renouvellement des contrats. (Cass. civ 3ème du 25 mai 2023, n°22-15.946)
