Lorsque vous louez un logement meublé, les revenus tirés de cette activité relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC (si vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 €) ou le régime réel simplifié.

Les revenus issus de la sous-location d’un bien immobilier nu (non meublé) relèvent de la catégorie des revenus fonciers, même en cas de sous-location. C’est également le cas si vous sous-louez un bien non meublé dans le cadre d’une autorisation par le propriétaire.

Oui, la levée de l’option d’achat dans un contrat de crédit-bail peut modifier la catégorie d’imposition. Avant la levée de l’option, les loyers payés sont considérés comme des charges. Après la levée de l’option d’achat, vous devenez propriétaire, et les revenus tirés du bien (s’il est loué) seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers (si loué nu) ou des BIC (si loué meublé).

Si vous êtes assujetti à la TVA, vos recettes foncières brutes doivent être déclarées en hors taxe (HT). Les montants hors taxe sont retenus pour la déclaration des revenus fonciers.

Une dépense d’amélioration correspond à des travaux qui visent à améliorer le confort du logement (exemple : installation d’un système de chauffage, rénovation de l’isolation) sans en modifier la structure ou la surface. Ces dépenses sont généralement déductibles des revenus fonciers, sauf pour les locaux à usage commercial.

Lors de la régularisation des charges de copropriété, vous devez distinguer les charges récupérables (qui seront déduites des loyers encaissés) des autres charges. La régularisation s’opère lors de l’année où la régularisation est effectuée, et vous ajustez vos charges foncières en fonction du décompte final fourni par le syndic.

Oui, les frais d’emprunt (intérêts d’emprunt, frais de dossier, assurance emprunteur, etc.) sont déductibles des revenus fonciers. Ces charges viennent en diminution de vos revenus locatifs pour réduire votre imposition foncière.

Le régime réel peut être plus avantageux si vos charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) sont importantes. Le régime micro-foncier est plus simple, mais vous ne pouvez déduire que 30 % des recettes à titre d’abattement forfaitaire. Si vos charges dépassent cet abattement, le régime réel sera plus favorable.

La limite de 15 000 € correspond aux revenus bruts fonciers (avant déduction des charges) perçus dans l’année. Si vos loyers bruts dépassent ce seuil, vous devez opter pour le régime réel.

Oui, le déficit foncier peut être imputé sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Toutefois, cette imputation concerne uniquement les déficits liés aux charges déductibles autres que les intérêts d’emprunt. Si le déficit excède ce plafond, il est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

En principe, la vente d’une résidence secondaire par un particulier est soumise à l’imposition sur la plus-value réalisée. Cependant, une exonération est possible sous certaines conditions définies par l’article 150 U, II, 1° bis du Code général des impôts (CGI). Cette exonération s’applique dans des cas bien spécifiques, notamment lorsque le bien vendu n’est pas la résidence principale du vendeur.

Deux conditions principales doivent être respectées pour bénéficier de cette exonération :

1. Il doit s’agir de la première cession d’un logement par le vendeur : La vente d’une résidence secondaire peut être exonérée d’impôt sur la plus-value si elle constitue la première vente d’un bien immobilier par le cédant. Cela signifie que le propriétaire ne doit pas avoir cédé, dans le passé, un autre logement en pleine propriété ou en nue-propriété, même si la plus-value réalisée lors de cette vente précédente n’a pas été imposée. En d’autres termes, dès qu’un particulier a vendu un bien dont il détenait la pleine propriété ou la nue-propriété, il perd le droit à cette exonération pour toute vente ultérieure.
2. Le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédant la vente : En vertu de cette règle, le vendeur ne doit pas avoir été détenteur de droits sur une résidence principale (pleine propriété, nue-propriété ou usufruit) au cours des quatre années précédant la cession de la résidence secondaire. Cette condition vise à réserver l’exonération aux personnes qui n’ont pas eu de résidence principale durant cette période, facilitant ainsi la vente de leur résidence secondaire dans certaines circonstances.

Dans une décision du Conseil d’État du 15 juillet 2021 (CE, 15 juillet 2021, req. n° 453490), la Cour a précisé la portée de la seconde condition concernant la possession d’une résidence principale. Le requérant dans cette affaire croyait respecter cette condition car il ne détenait que l’usufruit de sa résidence principale, sans en avoir la pleine propriété.

Le Conseil d’État a dû déterminer si le fait de détenir uniquement l’usufruit d’une résidence principale permettait de bénéficier de l’exonération. Pour trancher, la Cour s’est référée aux travaux préparatoires de la loi de finances pour 2012, d’où proviennent les dispositions de l’article 150 U, II, 1° bis du CGI. Selon ces travaux, le législateur a explicitement voulu exclure de l’exonération les contribuables qui détiennent tout droit réel immobilier sur leur résidence principale, qu’il s’agisse de la pleine propriété, de la nue-propriété ou de l’usufruit.

Ainsi, dans cette affaire, le Conseil d’État a jugé que la plus-value réalisée par le requérant lors de la vente de sa résidence secondaire ne pouvait pas être exonérée, car il avait détenu l’usufruit de sa résidence principale dans les quatre années précédant la vente.

Conclusion

En résumé, pour que la vente d’une résidence secondaire soit exonérée de la plus-value, deux conditions doivent être réunies :

• La vente doit être la première cession d’un bien immobilier par le vendeur.
• Le vendeur ne doit pas avoir possédé de droits réels (pleine propriété, nue-propriété, usufruit) sur une résidence principale dans les quatre années précédant la vente.

Le non-respect de l’une de ces conditions, comme l’a précisé le Conseil d’État en 2021, entraîne l’impossibilité de bénéficier de l’exonération, même si la propriété sur la résidence principale était limitée à l’usufruit.

Dans un arrêt du 29 décembre 2020, le Conseil d’État a précisé que la date à prendre en compte pour le calcul des abattements sur la plus-value immobilière dépend de la présence ou non de conditions suspensives dans la promesse synallagmatique de vente.

• Sans condition suspensive : La vente est considérée comme effective dès la signature du compromis de vente, et cette date est retenue pour calculer la durée de détention et les abattements sur la plus-value.
• Avec condition suspensive : Le transfert de propriété intervient lorsque les conditions (ex. : obtention d’un prêt) sont remplies. C’est cette date qui est prise en compte pour le calcul des abattements.

En résumé, la date de référence pour les abattements dépend de la nature de la promesse : soit la signature du compromis, soit la réalisation des conditions suspensives.

Un particulier ne peut pas ajouter au prix d’acquisition d’un bien immobilier le coût des matériaux qu’il a achetés lui-même, même s’ils sont ensuite posés par une entreprise, pour le calcul de la plus-value immobilière. Selon deux arrêts du Conseil d’État du 12 octobre 2018, seuls les travaux réalisés par une entreprise, incluant à la fois la fourniture des matériaux et la réalisation des travaux, peuvent être pris en compte pour majorer le prix d’acquisition. Le prix des matériaux achetés directement par le vendeur, même si une entreprise effectue la pose, ne peut donc pas être ajouté au prix d’acquisition. Seul le coût de la main-d’œuvre pour la pose peut être inclus dans ce calcul.

Non, les sommes versées par le locataire en remboursement de dépenses supportées pour son compte (par exemple, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou des charges de copropriété) ne sont pas considérées comme des revenus fonciers imposables. Ce sont des remboursements et non des revenus locatifs.