Un bail commercial est un contrat de location entre un propriétaire (bailleur) et un locataire (preneur) pour l’exploitation d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Il offre une protection spécifique au locataire, notamment le droit au renouvellement du bail, sous certaines conditions.

La cession d’un bail commercial est l’acte juridique par lequel un locataire (cessionnaire) transfère son contrat de location à un tiers (cessionnaire). Cette cession peut être effectuée seule ou dans le cadre de la vente d’un fonds de commerce.

Oui, la vente du bail commercial seul est possible, mais elle peut être limitée ou interdite par des clauses contractuelles, comme :

• La clause d’agrément (accord du bailleur requis).
• La clause d’interdiction de cession isolée.
• La clause de préemption (priorité du bailleur pour racheter le bail).

Ces clauses doivent respecter le principe de bonne foi et ne pas constituer un abus.

Les conditions générales sont :

• Le contenu de la cession doit être licite et certain.
• Les parties doivent avoir la capacité de contracter.
• Leur consentement doit être exempt de vice (erreur, dol ou violence).

Lors de la cession, le locataire cessionnaire reprend :

• Les droits : Droit de jouissance sur le local, droit au renouvellement.

• Les obligations : Respect des termes du bail initial (loyer, révisions, résiliation, etc.).

Par principe, le locataire cédant est libéré de ses obligations après la cession. Toutefois, si une clause de solidarité est prévue, il peut rester solidairement responsable du paiement des loyers jusqu’à l’expiration du bail en cours, dans la limite de trois ans (Loi PINEL, 2014).

• Signification au bailleur : Informer le bailleur de la cession, sauf s’il a participé à l’acte.
• État des lieux : Réalisé entre le cessionnaire et le bailleur.
• Formalités légales : En cas de cession incluse dans une vente de fonds de commerce, publication au JAL, inscription au BODACC, enregistrement fiscal.

Oui, si le bail contient des clauses d’agrément ou d’interdiction de cession isolée. Cependant, le refus du bailleur doit être justifié. Un refus abusif peut entraîner des dommages et intérêts.

Une cession irrégulière peut entraîner :

• La résiliation judiciaire du bail ou la mise en œuvre d’une clause résolutoire.
• L’inopposabilité de la cession au bailleur.
• La possibilité pour le bailleur de demander l’expulsion du cessionnaire.
• Le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction.

Les conditions suspensives permettent de sécuriser la vente. Par exemple :

• Vérifier l’absence d’exercice du droit de préemption par la commune.
• Obtenir l’agrément du bailleur.

Le locataire repreneur bénéficie des mêmes droits que le locataire initial, notamment :

• Le droit au renouvellement si les conditions sont remplies.
• La jouissance du local selon les termes du bail.