Quelles charges peuvent être refacturées au locataire dans le cadre d’un bail commercial ?
Seules les charges expressément stipulées dans le bail commercial peuvent être refacturées au locataire. Cela inclut les frais de dératisation, de désinfection, de câblage ou encore de maintien en fonction des ascenseurs, mais uniquement si une clause explicite le prévoit. La jurisprudence de la Cour de cassation rappelle que ces charges doivent être mentionnées de manière claire et précise dans le contrat.
Quels principes la jurisprudence applique-t-elle pour la refacturation des charges et taxes ?
Depuis la loi Pinel et les arrêts de la Cour de cassation :
- Stipulation expresse : Les charges ou taxes, comme les réparations locatives ou la taxe sur les ordures ménagères, doivent être expressément prévues dans le bail.
- Inventaire obligatoire : Le bail doit inclure un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et taxes refacturées.
- Audit recommandé : Un contrôle des clauses relatives aux charges est indispensable avant la signature du bail et lors des régularisations annuelles.
Que faire si le bailleur refacture des charges sans stipulation expresse dans le bail ?
Le locataire peut contester ces charges :
- Vérification du bail : Analyser si le bail inclut une clause explicite pour les charges refacturées.
- Action judiciaire : En cas de désaccord, le locataire peut saisir le tribunal pour faire invalider les charges non prévues dans le bail.
- Audit annuel : Mettre en place un contrôle régulier des charges lors des régularisations pour s’assurer que le bailleur respecte les stipulations contractuelles.
